Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы: Алматы мен Астана трендтері және болашақ болжамдары

Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы соңғы жылдары үлкен өзгерістерге ұшырауда. Алматы мен Астана сияқты ірі қалаларда сатуға шығарылған пәтерлер санының артуы, бірақ мәмілелер санының төмендеуі нарықтың жаңа тенденциялары мен проблемаларын айқын көрсетеді.
 

Алматы мен Астана: сұраныс пен ұсыныс тепе-теңдігі

Алматыда сатуға қойылған пәтерлер саны 37 мыңға жетсе, Астанада бұл көрсеткіш 34,9 мыңға жақындап отыр. Бұл қалалардың тұрғындар саны мен экономикалық белсенділігі әртүрлі болғанына қарамастан, нарықтағы ұсыныстың ұқсас деңгейі ерекше құбылыс. Астана тұрғындарының саны Алматыдан аз болғанымен, соңғы жылдары елордада жылжымайтын мүлік құрылысының қарқыны артты. Бұл жағдай сұраныстың ұсыныстан әлдеқайда артта қалғанын және нарықтың қаныққанын көрсетеді.
 

Бағаның төмендеуінің ықтимал себептері

Тұрғындардың табыс деңгейінің баяу өсуі  
Реалдық табыстың төмен қарқынмен өсуі пәтерлерге деген сұраныстың шектелуіне әкелді. Жылжымайтын мүлікті сатып алу мүмкіндігі азайған сайын, сатылымға шығарылған пәтерлер саны артуда.

Ипотекалық несие алудың шектеулілігі  
Ипотека алу арналарын шектеу және соңғы жылдары зейнетақы жинақтарын пайдаланудан туындаған сұраныс импульсінің аяқталуы нарықтағы белсенділікті төмендетті. Мемлекеттік қолдау бағдарламаларының жоқтығы немесе шектеулігі де әсер етуде.

Бағаның шарықтауы және инфляцияның әсері  
2021 жылы зейнетақы жинақтарын пайдалану мүмкіндігі тұрғын үй бағасын бірнеше есе арттырды. Алайда, құрылыс салушылардың шығындары мен бағалар арасындағы байланыстың болмауы сұраныстың төмендеуіне ықпал етті. Қазір пәтерлердің бағасы жылжымайтын мүліктің шынайы құнынан жоғары болып отыр.

Мемлекеттік саясаттың басымдықтары  
Мемлекет жылжымайтын мүлікке емес, инфрақұрылымдық жобаларға назар аударып жатыр. Бұл логикалық шешім: жұмыс орындары мен табысы бар азаматтар кейіннен тұрғын үйге сұраныс тудырады.
 

Баға төмендеуінің ықтимал салдары

Номиналды және нақты бағаның төмендеуі  
Инфляцияның жоғары қарқынын ескерсек, жылжымайтын мүлік бағасының номиналды түрде төмендемегенімен, оның нақты құнының азайып жатқаны байқалады. Бұл үрдіс жалғаса берсе, сатушылар бағаны төмендетуге мәжбүр болуы мүмкін.

Инвестициялық тартымдылықтың төмендеуі  
Бұрынғыдай жылжымайтын мүлікті инвестициялық құрал ретінде пайдалану тиімділігін жоғалтып отыр. Табыстылығы төмендеген активтерге сұраныс азаяды.

Қаржы құралдарына сұраныстың артуы  
Тұрғындардың қаржы нарығына, атап айтқанда бағалы қағаздарға қызығушылығы артуы мүмкін. Бұл өз кезегінде инвестициялық сауаттылықты арттыруға бағытталған курстарға деген сұранысты тудырады.
 

Бағаның қайта өсуі мүмкін жағдайлар

Теңгенің күрт құнсыздануы  
Ұлттық валютаның тұрақсыздығы жылжымайтын мүлікке сұранысты уақытша арттыруы мүмкін. Халық өз жинақтарын инфляциядан қорғау үшін жылжымайтын мүлікке инвестициялауға асығуы ықтимал.

Жаһандық экономикалық турбуленттілік  
2025 жылы әлемдік нарықтардағы жаңа дағдарыстар Қазақстандағы жылжымайтын мүлікке қызығушылықты арттыруы ықтимал.

Мемлекеттік құрылыс бағдарламаларының іске қосылуы
Егер құрылыс компаниялары мемлекет тарапынан ірі қолдау бағдарламаларын лоббилай алса, бұл нарыққа жаңа серпін беруі мүмкін.

Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы қазір өзгерістің маңызды кезеңінде тұр. Бағалардың төмендеу ықтималдығы жоғары болғанымен, бұл ұзақ мерзімді инвестициялар мен қаржы құралдарына қызығушылықтың артуына жол ашуы мүмкін. Сатушылар бағаны қайта қарастырып, нарықтың жаңа жағдайларына бейімделуі керек. Ал сатып алушылар мен инвесторлар үшін бұл тұрақты нарық қалыптасқанша күтудің уақыты.

Автор: финансист Расул Рысмамбетов