Ипотека только для избранных? Казахстанцам хотят установить минимальный взнос до 20%

Государство вновь берётся за ужесточение условий ипотечного кредитования, утверждая, что таким образом заботится о финансовом благополучии граждан. Как всегда, причиной называют «низкий уровень финансовой грамотности населения», а не объективную нехватку доходов. На этот раз под ударом — правила первоначального взноса по ипотеке, сообщает Politico.kz со ссылкой на Ulys Media.

Агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) рассматривает возможность установить единый минимальный первоначальный взнос в размере от 10% до 20%. Документ пока находится в разработке, и конкретные параметры не раскрываются. Однако сама идея уже вызвала тревогу среди экспертов.

Независимый финансовый консультант Бахтияр Файзуллаулы, ранее работавший в банковском секторе, считает инициативу сомнительной.

«Минимальный порог вовсе не означает, что банки обязаны давать ипотеку по этим условиям. Это не правило для всех — скорее, ориентир. Банк всё равно оценивает риски. При низком взносе платежи вырастают, как и срок кредита. Всё это увеличивает риск неплатежей», - сказал он.

По его словам, банк может просто снизить сумму кредита после оценки недвижимости. Например, если квартира стоит 40 млн тенге, и заёмщик готов внести 4 млн (10%), банк может одобрить только 28 млн — а не недостающие 36 млн. Тогда клиенту придётся либо доплатить, либо заложить дополнительную недвижимость. Это — путь, доступный не всем, особенно молодым семьям.
Эксперты не исключают, что нововведение может стать шагом к монополизации ипотеки в пользу государства. Если банки начнут массово ужесточать условия, многие будут вынуждены идти в «Отбасы банк» — государственный институт, предлагающий льготную ипотеку.

Но и здесь не всё гладко.

«Показываешь человеку расчёты, что в “Отбасы” ставка ниже, переплата меньше. А он — “это же госпрограмма, лохотрон”. Люди не понимают, почему они должны платить процент за ту часть денег, которую внесли сами», — отмечает Файзуллаулы.

Айгерим из Алматы, у которой осталось 6 лет выплат по ипотеке, уверена: ужесточение — это благо, если не трогать проценты.

«Я внесла 35% взноса. Да, тяжело, но это уменьшило переплату. Люди должны учиться копить. Я вообще считаю, минимальный порог должен быть от 25–30%», - поделилась она.

Учредитель Ассоциации риэлторов Лариса Степаненко говорит:

«Первоначальный взнос — палка о двух концах. Маленький — высокие выплаты. Большой — накопить трудно. Но даже если внедрят эту норму, рынок особо не изменится. Он и так в стагнации».

Она также отмечает сильное отставание Казахстана от зарубежных практик:

«В других странах застройщики и банки предлагают гибкие пакеты: играют с графиком платежей, финальной ценой, процентами. У нас всё жёстко».

По словам риэлтора, спрос на недвижимость сейчас и без того минимален — лето, неопределённость, тревожные новости о налогах и банковских изменениях. Всё это влияет на поведение покупателей.

Если инициатива АРРФР будет реализована, молодёжи и людям со скромным достатком станет ещё труднее выйти на рынок жилья. При этом сами власти продолжают делать ставку на повышение финансовой дисциплины, игнорируя куда более очевидный фактор — массовую нехватку доходов.

На 1 апреля 2025 года 9,1 миллиона казахстанцев имели кредиты, из них 8,2 миллиона — потребительские. Причём 4 миллиона должны банкам суммы до 688 тысяч тенге, что говорит не о покупке жилья, а о покрытии базовых нужд. Возможно, дело вовсе не в безграмотности, а в системном отсутствии денег.